房企要拥抱趋势，不管开发环节还是运营环节，数字化是未来。

未来，“空间服务”+“资产运营”或将是房企的蓝海。

文 | 梁程敏

在地产这样一个传统的行业中，经过20多年的快速发展，房地产行业增速开始放缓。

传统的标准化复制产品和服务越来越难以应对市场需求和行业竞争格局的转变，众多数房企企业开始抢占传统房企仅有的生存空间。

可以说，传统的房企数字化转型已经迫在眉睫。

然而，数字化转型不是一日建成的，房企亦是如此，在数字化转型中必然会遇到各种各样的挑战。

对此，鲸犀将房企的数字化转型做了细致研究，结合案例对房企各个环节的转型与发展趋势进行了深度剖析。

首先，房地产企业遇到的挑战一：房地产从增量时代进入到存量时代。开发环节的集中速度提升，整体利润水平呈现下降的趋势。房地产的利润环节从开发销售环节转换成了资产运营和服务转型环节。这要求房企必须从过去的粗放式运营转变成精细化运营。

房地产企业遇到的挑战二：房地产行业需求端的升级。房地产企业需要建立与用户之间的连接，深刻洞察用户的需求，从而提升产品和服务能力。

房地产企业遇到的挑战三：国家政府的调整使得房地产金融去杠杆的趋势变得明显。房地产的融资渠道紧缩，房企需要提升现金流的管理能力，需求创新型融资方式。

由此可见，环境、需求、技术、政府等因素的驱动，房企在开发环节以及运营环节都需要进行数字化转型。

房地产行业需要从过去粗放式的运营转变成精细化的运营，数字化是实现业务转型的重要支撑。

具体而言，房地产企业的数字化路径主要分为“信息化-在线化-智能化”三个阶段。

首先，第一阶段是“信息化”，也就是内部管理的信息化。

企业信息化是将企业的生产过程、物料移动、事务处理、现金流动、客户交互等业务过程通过加工生成新的信息资源。企业员工能够通过新的信息资源洞察各类动态业务的一切信息，以便做出有利于生产要素组合优化的决策。

对于大型房地产企业而言，基于庞大的组织规模和业务体系，房企使用信息化的手段来支撑业务跟进，业务决策是必不可少的。

例如，大型地产集团总部需要通过信息化的系统去了解某个集团分公司的投入成本和成交数据，以便及时作出科学性的决策。

那么，对于房地产企业来说，信息化建设具体是指什么？

内部管理的信息化，包括财务、人力、OA等后台管理模块，以及以项目管理为核心的业务管理模块。换言之，就是“后台管理模块”+“业务管理模块”双结合。

后台管理模块能够提高企业内部协同，使得企业内部能够快速运转。业务管理模块则是通过对项目计划、成本、销售等数据管理，实现对项目进展和关键指标的实时观察，提高项目的可控性。

企业通过信息化可以实现：内部管理的规范、业务管理的标准化。当然，还有财务与业务相结合的“业财一体化”，进而最终提高经营管理水平。

房地产企业数字化的第二个阶段是“在线化”。

“在线化”是基于信息化的基础上，实现业务场景的在线化，包括内部的在线化，也包括外部的在线化。内部的在线化则是内部一切经营管理的在线化，而外部的在线化则是指企业-客户，企业-供应商等在线的沟通和交互。

“在线化”首先实现内外部联动，数据实时同步，内外部能够及时沟通，提升企业沟通效率。由于“在线化”的业务场景是数据化的，可以实时沉淀业务交换数据。

另外，“在线化”也是一种新的业务模式，面对C端的客户咨询，“在线化”能够及时直接地与客户产生沟通和联系，有利于更好地服务客户和留存客户。

例如，房地产售楼部的咨询在线化，通过APP、公众号、小程序就可以实现与客户的在线触达，也可以实时与线上的客户进行沟通。

经过前面2个阶段，房地产企业数字化来到了第三个阶段：智能化。

在“信息化”和“在线化”2个阶段，数据是作为辅助性作用的，主要依靠的还是行内从业人员的经验。但是“智能化”阶段，随着技术的成熟以及数据沉淀的成熟，企业逐渐进入了一个“数据驱动决策”的时代。

例如，在房地产的营销环节，过去的营销方式主要基于行内从业人员经验的积累。未来，房企达到数字化转型的“智能化”阶段，很多房企将会同以往客户数据的积累进行分析，得出客户的具体画像，进行精准营销。

目前，很多大型房地产企业的数字化转型依然停留在探索、打磨的阶段，距离房地产企业整体实现“智能化”还有遥远的一段距离。

房地产的增量时代，盈利的来源主要是开发和销售环节。但是随着房地产开发环节的集中速度提升，房地产的整体利润水平呈现下降的趋势。因此，很多房地产企业需要寻找新的利润点。

在这个背景下，房地产资产运营的价值显得越来越重要。运营环节能否数字化，也就成了房地产企业能否获取新的利润的关键。

资产运营体系，是指以数据为核心的运营。

通过收集实体空间的物理数据、周边数据、用户数据，通过数据分析赋能于资产运营的全流程，实现资产运营的降本增效和服务创新。

在过去的业务模式，房产交易完之后，客户的生命周期就会结束。目前，为了增加新的利润，延长客户的生命周期变得十分重要。

换言之，也就是房地产企业通过数字化的工具包揽了更多的环节，例如后续的装修家居、物业服务、社区服务等。

要延长客户的生命周期，就要与客户建立更加密切的联系。具体过程就是要建立更多与客户的接触点，沉淀客户数据，并提供数字化的产品和服务。

例如，部分房企就有通过大量沉淀的客户数据，构建数据模型，实现“千人千面”的个性化服务。

当前，房企都积极参与到数字化转型的进程中。

例如，万科地产、中海地产、旭辉集团、华润置地、蓝光地产等房企都有关于数字化转型的战略布局。

万科的“沃土计划”：通过重塑开发、营销、服务、产品，打造万科数字化基础平台，形成一个开放、共享、平等、协作的行业平台。

中海地产的“全景计划”：建立全视角数据分析经营体系，在项目进度管理、营销量化评级降低费效比、供销存管理等领域效果突出。全集团月度经营会以数据做汇报，客储转化率得到了一定程度的提升。

旭辉集团向“建设+持续运营”型企业转型，构建服务生态，为客户提供更多维的服务。同时，构建智慧场景，智能家居与智慧社区无缝连接。

华润置地通过数字化方式，整合园区管理、企业办公数据、智慧能源、智慧楼宇等，对园区关键指标与建设成果进行全面展现，实现整个园区对象、资源、流程的可控，提升运营效率与运营水平。

蓝光地产自建IoT智能人居平台，构建开放生态，统筹技术资源，打造智能人居生态，提升蓝光产品力。智能化产品已具备商用输出能力。

作为国民经济的支柱性产业，房地产的行业体量巨大。目前，房地产的产业链价值正在发生变化。

可以预见，未来房地产企业正在通过数字化转型走向“空间服务+资产运营”的时代。在房企数字化转型的过程中，技术和数据将会发挥重大作用。

当前，房地产的数字化转型还处于早期一个阶段，未来相信“房地产+科技”的战略指挥下，传统房企能够绘画出更宏伟的蓝图。

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